产业园招商策划技术指导文件
第一部分产业园现状
·上海科技产业园位于上海市闵行区镇，占地面积 亩 ，总建筑面积 万㎡栋独栋办公、 栋高层办公用房自带中央配套。是一个十足结合周边自然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。
第二部分.项目整体概况
本园区为上海市闵行区镇政府和深圳联手打造·上海科技产业园，以集团为运营主体，依托镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。
第三部分.项目策划技术指导文件
一、 项目优势
1、 政府主导开发项目，与联手打造·上海科技产业园。
2、 上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹。
入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务
3、 孵化器及加速器
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科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同时能享受孵化器多有的功能及政策优势
4、 作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源
5、 地理优势
园区周边交通四通八达，现有公交： 路、路。地铁： 地铁号线、地铁号线、 地铁号线。毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有公里。另有地铁号线(在建）（路站），预计年建成通车。
6、 区位优势
随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区。
二、 项目劣势
1、 目前项目家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能
2、 公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够
3、 项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响
4、 招商团队组建进度短，需要加强团队建设及专业能力提升
5、 园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上
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6、 园区相关配套政策无任何优势
三、 项目机会
1、 政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助
2、 作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源
四、 项目威胁
1、 周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有在上海本地
运营多个项目已有一定知名度的运营商
2、 如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛围的营造
分析结论：
1、 面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制
2、 十足利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象
3、 十足发挥政府开发项追求招牌作用
4、 利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念
5、 尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台
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6、 短期内提高渠道合作佣金
7、 提供样板房参观
五、 项目招商目标
1、 —年内实现园区功能完善，业态分布合理，集聚效应显著的短期目标。
2、 —年内实现园区规模效应大、辐射带动强、综合效益优的中期目标。
3、 —年内实现园区产业标杆的榜样型存在。
第四部分.项目市场定位
一、 同类园区考察情况
1、张江高科技园区
张江科技园形成以科技技术、生的物医药、文化创意、低碳环保等为重点的主导产业。
以“新经济、新技术、新业态、新模式”为主体的集成电路和生物医药产业保持年以上的增长。
2、漕河泾浦江科技园
漕河泾浦江科技园重点发展生物医药、汽车研发配套、节能环保、新能源等四大产业。
3、紫竹高新技术产业园
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紫竹高新技术产业园以集成电路、新能源、航空、数字内容、新材料和生命科学为主导产业。
二、 市场定位
科技产业·是目前市场最热的产业，高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台。是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心。是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地。是信息、资金、人才汇集的创业天堂。
园区定位主要包括时尚、物联网、互联网三大类，行业细分为电子信息、新能源、文化创意、高端研发、生物医药等，以孵化器为载体，实现生态体系链的全面完善。
三、 项目产业定位
拟定科技产业园的产业定位为：《新一代信息技术产业》
《新一代信息技术产业》
四、 目标客户定位及类型定位
种子型科技企业和中小企业、企业分支组织、子（分）公司、生产研发基地、已成熟各园区内因发展需要规模扩大的企业等
第五部分.项目销售策略
产品篇：
从“产品”角度，一方面要塑造“产业科技”的概念，打造国家级科技孵化器，使园区获得科技
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增值，另一方面推出“金牌贴身服务”提升园区服务增值
1、 项目实质是工业地产，为了凸显项目特色，应大力提升地产附加价值，促进工业地产与科
技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过“产业科技金融金牌服务”来形成园区的竞争优势。为此要强化、放大资源共享、创新、培训咨询和融资功能
资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享
培训咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训
创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。
2、 金牌贴身物管，为园区企业创业发展解决后顾之忧。
价格篇：（略）
建议：初期有监管性的降低租金及准入门槛，快速聚集人气及园区办公氛围
招商篇：
1、 招商目标（略）
2、 招商对象
⑴ 中小型科技企业
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⑵ 企业分支组织、子（分）公司、产品研发生产基地
力争科技企业与传统行业企业比例达到
3、 推介主题卖点和二级卖点
⑴ 主题卖点：中小企业孵化器和加速器
⑵ 二级卖点：产业科技金融服务
主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色
4、 招商步骤
招商过程分为个阶段：
⑴ 招商准备阶段
1、 园区规划图、效果图、平面图
2、 招商计划拟定
3、 组建招商团队，明确工作职责
4、 制作招商所需道具
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5、 制定部门工作进程安排，制作与进程安排相匹配的工作表单，拟定租赁合同
⑵ 招商初期阶段
1、 开拓多元化招商渠道
现场招商、广告招商、网络招商、政府招商、高校合作招商、客户招商、中介招商、同行互助招商
2、 对外宣传及信息扩散
户外广告牌、横幅、网络、政府、中介、行业协会等··
⑶ 招商后期阶段
1、 主要以宣传招商政策、参观园区等为内容
2、 掘潜在客户
政府、中介、行业协会、同行业人员、已入驻企业、有意向企业保持沟通联系最大可能挖
招商奖励政策（略）
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